Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych




Pobierz 167.73 Kb.
NazwaWstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
strona2/5
Data konwersji22.12.2012
Rozmiar167.73 Kb.
TypPoradnik
1   2   3   4   5

Odrębna własność lokalu – dlaczego?




Odrębna własność lokalu jest pełną formą własności lokalu, dzięki której stajemy się właścicielami lokalu (jako wyodrębnionej rzeczy) i ułamkowej części gruntu pod budynkiem. Zyskujemy też udział w tzw. nieruchomości wspólnej (korytarze, klatki schodowe).

Pełna forma własności jest niczym nie ograniczona. Należący do nas lokal i część gruntu nie mogą być bez naszej zgody obciążane żadnym innym prawem, takim jak użytkowanie, zastaw, hipoteka. Nasze prawo podlega ujawnieniu w księdze wieczystej budynku oraz w odrębnej księdze wieczystej założonej tylko dla naszego lokalu. Prawo odrębnej własności może być przez nas swobodnie zbywane i dziedziczone.

Jeśli uda nam się wykupić lokal do 31 grudnia 2006 roku1, to z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali wygasają ustanowione na nieruchomości naszego budynku hipoteki, będące zabezpieczeniem kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię, obciążające nasz budynek w dniu 24 kwietnia 2001 r. Chyba, że ustanowienie odrębnej własności lokali nastąpiło na rzecz wszystkich członków. Wtedy hipoteka obciąża równo wszystkie wyodrębnione lokale – ta sytuacja dotyczyć może raczej nowych spółdzielni, które od razu ustanawiały na rzecz swoich członków prawo odrębnej własności lokalu, a kredyt na budowę zabezpieczony był właśnie hipoteką.

Odrębna własność lokalu może być zabezpieczeniem branego przez nas kredytu, ale także aportem (wkładem niepieniężnym) do spółki kapitałowej! Daje więc duże możliwości ekonomiczne. Może bardzo pomóc w rozwoju naszej przedsiębiorczości. Nie mniej ważne są korzyści społeczne. Własne mieszkanie tak, jak własny dom, daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, umacnia więzi rodzinne i środowiskowe. Buduje lepsze relacje sąsiedzkie w wielopokoleniowych rodzinach i grupach społecznych. Stanowi elementarny warunek demokratyzacji społeczeństwa.

Niebagatelne znaczenie ma też fakt, iż stając się właścicielami wyodrębnionego lokalu przestajemy odpowiadać naszym mieszkaniem za działalność spółdzielni i zaciągane przez nią zobowiązania. Dzieje się tak, gdyż wykupiony lokal wychodzi z majątku spółdzielni i staje się naszą własnością. Zatem jeśli spółdzielnia popadnie w długi, bądź w stan upadłości, nikt nie może skierować swych żądań w stosunku do naszego lokalu. Tylko wykupienie własności zabezpiecza nasze mieszkanie. O sytuacji członków mających spółdzielcze lokatorskie albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie mowa w Rozdziale VI.


I.I Własność, i co dalej?

Wielu spółdzielców i członków władz spółdzielni mieszkaniowych obawia się skutków uwłaszczenia. W niektórych spółdzielniach ta obawa jest przyczyną hamowania procesów uwłaszczeniowych. Postaramy się wykazać, że wykup odrębnej własności lokali nie jest wcale zagrożeniem dla funkcjonowania spółdzielni, a wszystkie obawy nie mają uzasadnienia.

Przede wszystkim trzeba stwierdzić, że celem uwłaszczenia nie jest likwidacja spółdzielczości. Spółdzielnia istnieje dotąd, dopóki ma członków. Fakt wykupienia lokalu wcale nie jest równoznaczny z utratą członkostwa w spółdzielni. Obowiązująca Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 1 ust. 2 pkt 2 stanowi, że przedmiotem działalności spółdzielni jest ustanawianie na rzecz członków odrębnej własności lokali. Art. 4 Ustawy o spółdzielniach w poszczególnych ustępach nakłada obowiązki uczestniczenia w opłatach właścicieli lokali, zarówno będących, jak i nie będących członkami spółdzielni.

Wyraźnie chcemy podkreślić, iż namawiamy do uwłaszczenia, ale jesteśmy zdecydowanymi przeciwnikami wychodzenia ze spółdzielni.

I.I.I. Model optymalny

Naszym zdaniem optymalnym modelem funkcjonowania spółdzielni po wykupie lokali jest sytuacja opisana w art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem nie powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynkach będzie występowała współwłasność tzw. nieruchomości wspólnych (klatki schodowe, korytarze, windy), bo udział we własności tych nieruchomości będą mieli właściciele lokali i spółdzielnia. Zarząd nad tymi częściami wspólnymi będzie sprawowała spółdzielnia, czyli będzie dokładnie tak, jak dotychczas. Zgodnie z art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia sprawuje tzw. zarząd powierzony, czyli będzie zawierać umowy (w formie aktów notarialnych, może być to element umowy sprzedaży lokalu) z poszczególnymi właścicielami o powierzeniu jej zarządu nieruchomością wspólną, w której oni mają udział.

Pozwalają na to także art. 1 ust. 3 i ust. 5 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówią one, iż obowiązkiem spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie (czyli jej udziałem w nieruchomości wspólnej), a na podstawie umowy zawartej z właścicielami pozostałych udziałów w nieruchomości wspólnej spółdzielnia zarządza ich częścią tej nieruchomości. Czyli w sumie spółdzielnia staje się zarządcą całości budynku, co sprawia, że stan faktyczny pozostaje taki, jak przed uwłaszczeniem.

Dla każdego budynku spółdzielnia będzie musiała prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu i uiszczonych przez mieszkańców (zarówno lokatorów, jak i właścicieli) opłat eksploatacyjnych, których rozliczenie będzie musiała przedstawiać każdego roku – zyskujemy więc dokładny wgląd w rzeczywiste koszty zarządu konkretnie naszym budynkiem.

W takiej spółdzielni w dalszym ciągu funkcjonuje Rada Nadzorcza i Walne Zebranie, są one zarazem organami spółdzielni oraz organami reprezentującymi właścicieli lokali, którzy są jednocześnie członkami spółdzielni. Żeby uchwały tych organów obowiązywały także właścicieli nie będących członkami spółdzielni wystarczy, że w umowie sprzedaży lokalu wskazane będzie, iż zarząd wykonywać będzie spółdzielnia według reguł wynikających z jej statutu. Można wpisać do tej umowy podstawowe postanowienia statutu w tym zakresie, które potem powinny być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 24 ust. 2 Ustawy z 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece*.


Rozkład kompetencji poszczególnych organów powinien wyglądać następująco:


  1. Rada nadzorcza:

    • ustala wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomościami wspólnymi,

    • wyraża zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej (np. nadbudowa w celu uzyskania nowych lokali),

    • wyraża zgodę na wytoczenie przez zarząd powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu właścicielom zalegającym z opłatami lub rażąco naruszającym porządek domowy

    • ustala obciążenia właścicieli lokali użytkowych




  1. Walne Zgromadzenie (w którego skład wchodzą: członkowie – lokatorzy oraz członkowie – właściciele):

    • przyjmuje roczny plan gospodarczy dla danej nieruchomości wspólnej

    • określa sposób korzystania z przebudowanej nieruchomości wspólnej (np. ustala możliwość wykupienia lokali powstałych w wyniku nadbudowy)

    • decyduje o zmianie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (np. po nadbudowie zwiększa się jej powierzchnia ogólna)

    • wyraża zgodę na podział nieruchomości wspólnej

    • uchwala stawki wpłat na fundusz remontowy, modernizacyjny lub inwestycyjny




  1. Zarząd spółdzielni:

    • wykonuje to, co zlecą powyższe organy

    • wykonuje czynności tzw. zwykłego zarządu, czyli czynności bieżące


Powstaje w ten sposób tzw. „spółdzielnia – wspólnota”. Spółdzielnia jest zarządcą nieruchomości wspólnej, zaś właściciele lokali, będący jednocześnie członkami spółdzielni decydują o najważniejszych sprawach osobiście (na Walnym Zgromadzeniu) albo przez reprezentantów (na Radzie Nadzorczej).

Z właścicielami lokali, którzy nie są członkami spółdzielni (można przecież kupić lokal nie wstępując w poczet członków) spółdzielnia może także zawrzeć podobną umowę notarialną (o ile nie było to elementem umowy sprzedaży) i ujednolicić w ten sposób zarząd nieruchomością.

Dodać trzeba, że art. 4 ust. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na właścicieli lokali obowiązek uczestniczenia w opłatach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej i lokali oraz nieruchomości będących mieniem spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania. Są też obowiązani pokrywać koszty zarządu na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 właściciele lokali, którzy jednocześnie będą dalej członkami spółdzielni uczestniczą w tych opłatach na zasadach określonych w statucie. Co więcej, mogą oni dalej odprowadzać odpisy na fundusz remontowy. Dzięki temu sytuacja ekonomiczna spółdzielni po wykupie lokali wcale nie ulega pogorszeniu. Można powiedzieć, że właściwie nie zmienia się. Jest tak bez względu na to, czy właściciele wyodrębnionych lokali zostali członkami spółdzielni, czy też z niej wystąpili.


I.I.II. Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali*, na podstawie której funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, znajduje zastosowanie w dwóch przypadkach.

Po pierwsze, dzieje się tak, gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wykupione, żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni i żaden nie podpisał z nią umowy, o której mowa w podrozdziale I.I.I. – z tej racji nie można do nich stosować przepisów spółdzielczych. Ten przypadek zdarza się niezmiernie rzadko, gdyż właściwie niemożliwe jest, aby wszystkie lokale w budynku zostały wykupione i żeby wszyscy wystąpili ze spółdzielni.

Po drugie, od 22 lipca 2005 r. obowiązuje art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwia właścicielom lokali podjęcie uchwały (większością udziałów w nieruchomości wspólnej, bez możliwości ustanowienia zasady głosowania 1 właściciel = 1 głos) o tym, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będzie miała zastosowanie Ustawa o własności lokali. Ten przypadek nastręcza wiele skomplikowanych problemów rozliczeniowych, zwłaszcza w podstawowych kwestiach, jak koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki remontowe. Trudności wywołane są tym, że do właścicieli-członków stosuje się wtedy przepisy statutu spółdzielni, a w stosunku do właścicieli, którzy podejmą wymienioną uchwałę, stosuje się Ustawę o własności lokali, której regulacje nie są zgodne z prawem spółdzielczym, bo tworzone są dla zupełnie innego, niż spółdzielczy, typu zarządu budynkami mieszkalnymi, jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Funkcjonowanie wspólnot pokazuje, że to nie jest wcale takie łatwe. Prywatne firmy, które są zatrudniane do zarządzania budynkami, nie są tanie. Bywa tak, że oferują na początku niską cenę, np. 60 groszy z m2. Jednak później okazuje się, że cena wzrasta faktycznie nawet do 2 zł z m2, bo dochodzą koszty wywozu śmieci, sprzątania, czy utrzymania biura zarządcy! Powstają ponadto kłopoty z odzyskaniem od spółdzielni dokumentacji budynku. Dokumentację trzeba będzie odtwarzać, co jest związane z dodatkowymi, wysokimi kosztami. A bez dokumentacji nie ruszymy z żadnym remontem.

Odradzamy stosowanie art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ze względu na wspomniane trudności, które poprowadzić mogą tylko do antagonizowania mieszkańców i spowodują, że nikt nie będzie zadowolony z przeprowadzonego uwłaszczenia. Dlatego regulacji obu tych przepisów nie komentujemy dalej w niniejszym Poradniku.


Uwaga! Spółdzielnia istnieje dopóty, dopóki ma członków. Nawet wykupienie wszystkich lokali (co w praktyce jest niemożliwe, choćby dlatego, że nie wszyscy będą zainteresowani wykupieniem) nie rozwiązuje spółdzielni. Stałoby się tak dopiero, gdyby właściciele zrezygnowali z członkostwa. Członkostwo nie wygasa z chwilą wykupienia mieszkania.

Wiele zarządów spółdzielni straszy spółdzielców, że po wykupieniu lokalu pozbawi ich członkostwa w spółdzielni. To jest bezprawna groźba. Tylko od nas zależy, czy będziemy dalej członkami spółdzielni. Nikt nie może odebrać praw członkowskich właścicielowi lokalu, który nie zrezygnował z członkostwa. Jeśli okaże się, że w statucie Twej spółdzielni jest taki przepis, skieruj wniosek do Krajowego Rejestru Sądowego o zbadanie zgodności z prawem zarejestrowanego statutu – sąd na pewno go zakwestionuje i nakaże jego zmianę. Każdy statut musi być zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym.


Bądź właścicielem swojego mieszkania, ale nie występuj ze spółdzielni! My namawiamy Cię do wykupienia odrębnej własności lokalu, a nie do rozwiązania spółdzielni!

1   2   3   4   5

Powiązany:

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dnia 3 czerwca 2005 r o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconRegulamin wnoszenia wkładów mieszkaniowych I budowlanych, ich rozliczenia w razie wygaśnięcia prawa do lokalu oraz przenoszenia I ustanawiania odrębnej własności lokali

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dn o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dnia 14 czerwca 2007 r o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconUstawa z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconParlament rp uchwalił 14. 06. 07 r nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconPrzekształcanie lokali spółdzielczych w świetle nowych regulacji prawnych

Wstęp kwestie wyodrębniania własności lokali spółdzielczych reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych iconRozliczania dostawy mediów do lokali we wspólnotach mieszkaniowych postanowienia ogólne

Umieść przycisk na swojej stronie:
Rozprawki


Baza danych jest chroniona prawami autorskimi ©pldocs.org 2014
stosuje się do zarządzania
Rozprawki
Dom