Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692)




Pobierz 79.69 Kb.
NazwaUmowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692)
Data konwersji28.12.2012
Rozmiar79.69 Kb.
TypDokumentacja
Stan prawny 15 luty 2008

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 – 692)

Jedną z umów obligacyjnych (łacińskie – obligatio – zobowiązanie) najczęściej spotykanych jest umowa najmu.

Strony w umowie najmu wynajmujący i najemca.

Strony w umowie dzierżawy wydzierżawiający i dzierżawaca. Ani jeden ani drugi nie musi być właścicielem żeby zawrzeć ważną umowę najmu czy dzierżawy. Ta umowa jest ważna, ale nie skuteczna wobec właściciela.

Obowiązkiem wynajmującego czy wydzierżawiającego jest wydanie najemcy bądź dzierżawcy przedmiotu najmu czy dzierżawy i utrzymywanie tego przedmiotu w stanie zdatnym do korzystania przez najemcę czy dzierżawcę.


Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.


Art. 690. (257) Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.


Wynajmujący ma obowiązek zapewnić niezbędną ochronę najemcy wobec osób trzecich. Niezależnie od tego jakie środki prawne przysługują najemcy:

  • Najemca może sam wytoczyć eksmisji

  • Najemca może domagać się aby wynajmujący wykonał swój obowiązek – art. 662 w związku z 471

Wynajmujący przez fakt zawarcia umowy nie traci posiadania samoistnego.

NAPRAWY KONIECZNE – czynią przedmiot nie możliwym do korzystania w takim celu w jakim została zawarta umowa najmu.

Natomiast jeżeli przedmiot najmu ma wady, które nie umożliwiają korzystania, ale ograniczają przydatność tego przedmiotu najmu to mogę żądać obniżenia czynszu – odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady podobna jak przy sprzedaży a zatem niezależna od winy. Roszczenie o obniżenie ceny z powodu wad rzeczy najętej oraz roszczenie najemcy do niezwłocznego wypowiedzenia najmu przysługuje tylko wtedy jeżeli najemca w chwili zawierania umowy o tych wadach nie wiedział.

Przy wadach, które ograniczają przydatność zamiast obniżenia ceny najemca może żądać od wynajmującego usunięcia wad lub wydania rzeczy bez wad na podstawie art. 561 k.c.

Może też bez uprzedniego wykorzystania tych uprawnień wypowiedzieć najem z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Nie jest natomiast uprawniony do odstąpienia od umowy ani do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym.


Art. 665. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.


W art. 665 potwierdzenie zasady że przedmiot najmu nie musi stanowić własności ani innego prawa wynajmującego. Zawiadomienie to może nastąpić w dowolnej formie.

Naruszenie przez najemcę dozwolonego sposobu używania rzeczy najętej powoduje powstanie dla wynajmującego prawa do wypowiedzenia najmu.


Art. 667. § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.


Podnajem – bezpłatne używanie

Oddanie rzeczy najętej następuje w drodze użyczenia lub podnajmu. Jeżeli w umowie był zakaz oddania najmu w podnajem i zakaz ten najemca naruszy to nie powoduje to nie ważności umowy najmu a jedynie uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wynajmujący nie staje się stroną stosunku użyczenia ani podnajmu. Łączy go nadal stosunek najmu z tym najemcą z którym zawarł umowę podnajmu.

Umowa podnajmu lub użyczenia nie może trwać dłużej niż sam najem, jeśli jednak została zawarta na dłużej niż umowa najmu ulega rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. W takiej sytuacji najemca odpowiada za nie wykonanie zobowiązania a wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy wprost od osoby trzeciej. Unormowanie art. 668 dotyczy także umów najmów lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych regulowanych przez kodeks cywilny

Art. 6882. (255) Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.


Kolejnym obowiązkiem najemcy wynikającym z umowy najmu jest obowiązek płacenia czynszu. Czynsz jest roszczeniem okresowym zatem ulega przedawnieniu po 3 latach.

O terminu płatności czynszu decyduje umowa. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Roszczenia o zapłatę czynszu podlegają rozpoznaniu przez sąd.


Art. 76. 1

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

4. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.


Jeżeli przedmiot najmu stanowi współwłasność to współwłaściciel zarządzający nieruchomością może domagać się czynszu w całości czyli z całego przedmiotu najmu chyba, że drugi współwłaściciel się temu sprzeciwi.

Wynajmującemu służy ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Prawo zastawu nie obejmuję przedmiotów nie podlegających zajęciu według przepisów egzekucyjnych. Prawo zastawu zabezpiecza roszczenia wynajmującego z tytułu czynszu oraz świadczeń dodatkowych np. sprzątanie wynajmowanego pomieszczenia oznacza to, że z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotów zastawu wypłaca się należności czynszowe za ostatni rok.

Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.


Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. (248) Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.  oświadczenie kształtujące


Przedłużenie stosunku najmu

Istota przedłużenia polega na tym, że stosunek najmu trwa nadal i ma taką samą treść. Do przedłużenia umowy nie wystarczy samo używanie rzeczy przez najemcę lecz niezbędne jest aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby dorozumianą zgodą wynajmującego. Zmiana warunków umowy najmu oznacza zawarcie nowej umowy a nie przedłużenie dotychczasowej.


Zakończenie stosunku najmu

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Przez stan nie pogorszony rozumie się stan będący następstwem normalnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem z przedmiotu najmu.

Wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy chociażby była w stanie pogorszonym bowiem przez przyjęcie nie traci on roszczeń odszkodowawczych do najemcy za pogorszenie. Jeżeli rzecz została podnajęta lub użyczona obowiązek zwrotu ..............

Wynajmujący nie będący właścicielem może domagać się naprawienia szkody wynikłej z nie wykonania obowiązku zwrotu tylko wówczas gdy przysługuje mu uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu najmu.


Istota przedłużenia najmu

Istota przedłużenia najmu – polega na tym, że stosunek najmu trwa nadal i ma taką samą treść jak dotychczas.

Art. 674. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Aby uniknąć domniemania przedłużenia najmu strony mogą się umówić, że ich oświadczenia woli muszą być dokonane na piśmie. Jeżeli w umowie najmu była taka klauzula to strony nie mogą przedłużyć najmu przez sam fakt dalszego korzystania z przedmiotu. Zmiana warunków umowy najmu oznacza zawarcie nowej umowy a nie przedłużenie umowy dotychczasowej.

Norma z art. 674 nie ma zastosowania jeżeli najem wypowiedziano bez zachowania terminu wypowiedzenia. A zatem jeżeli wypowiedzenia dokonano na podstawie art. 664 §2, 667 §2, 672, 682, 687


Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu

Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu – polega na wydaniu wynajmującemu we władanie przedmiotu najmu. Tego obowiązku wydania przedmiotu najmu nie niweczą przysługujące najemcy roszczenia o zwrot nakładów albo naprawienie szkody wyrządzonej przez rzecz. Zwróć uwagę na normę 461 §2. – wyłączone prawo zatrzymania przy najmie.


Art. 461. § 1. Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania).

§ 2. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.


Art. 675 Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Bez znaczenia dla obowiązku zwrotu pozostaje treść umowy łączącej najemcę z osoba trzecią, jeżeli wynajmujący. Jeżeli wynajmujący na oddanie tej rzeczy nie wyrazi zgody osoba trzecia ma takie same środki ochrony co najemca i może powołać się na własne prawo do zatrzymania rzeczy. Przepis 675 ma także zastosowanie jeżeli przedmiotem najmu jest lokal wynika to z art. 680.

Najemca ma obowiązek zawiadomić wynajmującego o dacie opuszczenia przedmiotu najmu – lokalu, jeżeli nie zawiadomi nie jest spełniona przesłanka zwrotu z art. 675. Jeżeli najemca nie odda lokalu stanowiącego przedmiot najmu to w grę wchodzi ustawa o ochronie lokatorów z w 2001 roku.


Ulepszenie przedmiotu najmu

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uprawnienia te powstają po stronie najemcy dopiero zakończeniu najmu i zwrocie przedmiotu. Uprawnienie z art. 676 nie odnosi się do nakładów, które obciążały wynajmującego, a które dokonał najemca na koszt wynajmującego. Wartość ulepszeń ustala się według cen rynkowych bez względu na to czy dokonano ich za zgodą czy bez zgody wynajmującego.


Przedawnienie roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy i roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu

Przepis 677 wprowadza wyjątki od ogólnych zasad przedawnienia czyli od 118 i 120. Uszkodzenie lub pogorszenie przedmiotu najmu może wynikiem nienależytego wykonania przez najemcę umowy lub dopuszczenia się czynu niedozwolonego z jego strony. W obu przypadkach do dochodzenia roszczeń będzie maił zastosowanie art. 677 a nie 118 i 442. Przedawnieniu z art. 677 podlegają roszczenia najemcy o zwrot nakładów koniecznych i innych obciążających wynajmującego oraz o zwrot kwot nadpłaconych tytułem świadczeń z art. 670 §1. Natomiast nie podlegają przedawnieniu roszczenia o zapłatę wartości zatrzymanych przez wynajmującego ulepszeń czyli z nakładów tzw. użytecznych. Termin przedawnienia z art. 677 wynosi rok i rozpoczyna bieg od dnia rzeczywistego zwrotu rzeczy a nie od daty umówionego rzeczy. Jeżeli zwrot jest nie możliwy wymienione roszczenia w art. 677 przedawniają się według zasad ogólnych. Upływ rocznego terminu od dnia zwrotu rzeczy nie wyłącza dochodzenia odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek nienależytego wykonania.


Zbycie rzeczy najętej – 678

Jeżeli w czasie trwania najmu wynajmujący zbywa przedmiot najmu nabywca uzyskuje status wynajmującego czyli na nabywcę przechodzą prawa i obowiązki wynajmującego. Nabywcę obciążają także obowiązki z art. 662 powstałe nawet przed nabyciem, jeżeli zbywca ich nie wykonał.


Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.


Odpowiada nabywca także z tytułu rękojmi za wady, które ujawniły się jeszcze przed nabyciem. Czynsz należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu. A czynsz zległy należy się nadal zbywcy. A zatem i prawo wypowiedzenia przewidziane w art. 672 przysługuje nabywcy tylko z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za czas od chwili zbycia. Jeżeli najemca zapłacił czynsz z góry do rąk zbywcy, zapłata nie odnosi skutku względem nabywcy. Przysługuje roszczenie z tytułu nienależnego świadczenia. Na nabywcę nie przechodzi obowiązek zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem, ani roszczeń odszkodowawczych za czas przed zbyciem. Konsekwentnie nie przechodzą na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy względem najemcy bo wstąpienie w stosunek najmu nie powoduje dochodzenia ukształtowanych już roszczeń najemcy do zbywcy i odwrotnie, które powstały przed zbyciem. Nabywca może wypowiedzieć najem w terminie ustawowym, chociażby umowa była zwarta na czas oznaczony lub przewidywała dłuższy termin wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana – art. 678 §2. Nie przysługuje też jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość a najem został ujawniony w księdze wieczystej – art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli nabywca wypowie najem to najemcy przysługuje roszczenie o naprawienie szkody wobec zbywcy tylko wtedy, gdy wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej aniżeli wynika to z umowy. Regulacja art. 679 w tym przedmiocie jest następstwem obowiązku zbywcy jako pierwotnego wynajmującego wyrażającego się w oddaniu najemcy rzeczy do używania utrzymywania w tym stanie przez czas trwania umowy.


Art. 679. § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.


Szkoda w rozumieniu art. 679 §1 obejmuje nie tylko rzeczywistą stratę – damnum emergens, ale także utratę korzyści jakich najemca mógł się spodziewać gdyby nadal korzystał z przedmiotu najmu – lucrum cesans. Dla zachowania takich roszczeń najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu najmu. Brak zawiadomienia powoduje roszczenie zbywcy przeciwko najemcy bowiem zbywca może wówczas podnieść przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy – art. 679 §2. Roszczenia najemcy o naprawienie szkody wynikłej z przedwczesnego wypowiedzenia najmu przez nabywcę przedawniają się na zasadach ogólnych.

Odrębną regulacje kodeks cywilny zawiera co do lokali mieszkalnych i użytkowych – art. 680 – 692. Przepisy kodeksu nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego i użytkowego. Definicja lokalu jest w ustawie o ochronie praw lokatorów i w ustawie o własności lokali. Z tamtych przepisów wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 681 stanowi uzupełnienie przepisu 662.

Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Art. 681. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Niebezpieczeństwo dla zdrowia musi być realne. Wystarczy samo istnienie zagrożenia nie jest wymagane by skutki szkodliwe dla zdrowia już wystąpiły. Bez znaczenia jest także czy wada istniała w chwili zawarcia umowy czy też powstała później i czy jest usuwalna. Uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia najmu istnieje chociażby wada była usuwalna. Najemca nie musi wzywać nie musi wzywać wynajmującego do usunięcia wady może żądać obniżenia czynszu. Przepis art. 682 ma charakter ius cogens – bez względnie obowiązujący co oznacza, że wolą stron nie może być zmieniony. Najemca, który nie wypowiada najmu mimo takiej możliwości może być uznany za przyczyniającego się do powstałej szkody – 362 kodeksu cywilnego.

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Art. 683 rozszerza wymagania wynikające z przepisów ogólnych o najmie co do sposobu korzystania z lokalu przez najemcę. Ustanawia obowiązek stosowania się przez najemcę do ogólnych reguł porządku domowego. PORZĄDEK DOMOWY – ukształtowany przez zwyczaje panujące w danym budynku albo porządek wynikający z regulaminu ustalonego przez wynajmującego.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Te ulepszenia nie mogą obciążać nabywcy.

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Według orzecznictwa jeżeli jeden z małżonków utrudnia korzystanie z tego lokalu dopuszczalne jest także żądanie eksmisji jednego z małżonków.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Przepis ten rozszerza ustawowe prawo zastawu wynajmującego przyznając mu według zasad ogólnych z art. 670 i 671 także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy. Przepis rozumie rodzinę w szerokim znaczeniu tego słowa dziadków, rodziców, dzieci, rodzeństwo, rodzeństwo przyrodnie, konkubinat

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Zachowanie formy pisemnej stanowi przesłankę powstania prawa do wypowiedzenia a w razie niezachowania formy pisemnej nie istnieje prawo do natychmiastowego wypowiedzenia. W razie uiszczenia przez najemcę czynszu w zakreślonym miesięcznym terminie wynajmujący traci prawo do wypowiedzenia najmu. Na równi z uprzedzeniem na piśmie należy potraktować wytoczenie przez wynajmującego powództwa o rozwiązanie stosunku najmu, jeżeli do chwili zamknięcia rozprawy upłynął termin miesięczny od daty doręczenia najemcy odpisu pozwu najemca uregulował zaległy czynsz upada prawo wynajmującego i sąd powództwo oddala.

Okresy i terminy wypowiedzenia

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący. Ma zastosowanie do najmu lokali regulowanego przez przepisy kodeksu cywilnego.


Art. 6881. (254) § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.


Art. 6882. (255) Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.


Art. 690. (257) Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Prawo względnie obowiązujące skuteczne tak jak prawa rzeczowe. Wprowadza skuteczniejszą ochronę praw najemcy lokali niż najemcy innych rzeczy bowiem zrównuje prawa najemcy lokalu z prawami rzeczowymi ograniczonymi. Wzmożona ochrona praw najemcy polega na tym że po za powództwem posesoryjnym – przywrócenie posiadania przysługuje mu powództwo windykacyjne i negatoryjne tak jak właścicielowi – art. 222. Uprawnienie najemcy do żądania opuszczenia przez osobę trzecią przedmiotu najmu w oparciu o przepisy 690 i 222 nie wyłącza roszczenia windykacyjnego właściciela.


Przepis art. 691 przewiduje wstąpienie z mocy prawa – ex lege w stosunek najmu lokalu mieszkalnego osób bliskich najemcy, które stale z nim zamieszkiwały do chwili śmierci. Przepis ten był uchylony przez ustawę z 1994 roku o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Jednakże uchylenie tego przepisu nie oznaczało rezygnacji ustawodawcy instytucji wstąpienia w najem po śmierci najemcy. Wstąpienie zostało utrzymane przez art. 8 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Nowela k.c. przywróciła wstąpienie w stosunek najmu nadała jedynie nowe brzmienie art. 691.

Art. 691. (258) § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Obecne brzmienie różni się od poprzedniego wyłączeniem instytucji wstąpienia w razie śmierci współnajemcy. Aktualnie wśród osób wstępujących w prawa po zmarłym najemcy należą osoby faktycznie pozostające we wspólnym pożyciu. Jednakże nie wyjaśnia pojęcia wspólnego pożycia. Odpowiedzi należy poszukiwać w innych aktach normatywnych. Wykładni art. 691 dokonał Sąd Najwyższy – przez wspólne pożycie należy rozumieć osoby różnej płci, jeżeli pozostają we wspólnocie domowej duchowej gospodarczej i fizycznej. Przy czym współżycie fizyczne nie jest warunkiem koniecznym. A zatem do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą należy zaliczyć:

  • rodzeństwo,

  • osoby pozostające w konkubinacie

  • dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej

Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego osoby wymienione w art. 691 na drodze procesu.


Przepis art. 692 jest normą szczególną do art. 678 bowiem art. 678 stosuje się do najmu lokalu mieszkalnych z wyłączeniem art. 692.

Pamiętaj


Prawo do renty socjalnej podlega zawieszeniu w przypadku, gdy osoba uprawniona osiągnęła przychód w łącznej kwocie przekraczającej 30% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia za kwartał kalendarzowy ostatnio ogłoszonego przez Prezesa GUS dla celów emerytalnych. Aktualne wysokości stawek znajdują się na stronie ZUS http://www.zus.pl/default.asp?p=1&id=52 Prawo do renty socjalnej ulega zawieszeniu w przypadku osiągania przychodu z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, opodatkowanych na podstawie przepisów o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Osoba pobierająca rentę socjalną lub jej przedstawiciel ustawowy (opiekun prawny lub kurator) są obowiązani niezwłocznie powiadomić Zakład o osiąganiu przychodu w kwocie powodującej zawieszenie prawa do tej renty. Powiadomienie to następuje w formie pisemnego oświadczenia, a jeśli od osiąganego przychodu odprowadzane są składki na ubezpieczenia społeczne, uprawniony zobowiązany jest do przedłożenia zaświadczenia wystawionego przez płatnika składek.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO


Zawarta w dniu 10 września 2005 r. w Warszawie pomiędzy:


1) Anną Polkowską, zamieszkałą w Warszawie przy ul. Bielańskiej 2, legitymującą się dowodem osobistym WL 12 32 156, zwaną dalej Wynajmującą,


a


2) Katarzyną Mikulską, zamieszkałą w Łaziskach, ul. Bielska 23 m. 5, legitymującą się dowodem osobistym AB 23 11 154, zwaną dalej Najemcą,


o treści następującej:


§ 1

Wynajmująca oświadcza, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego o pow. 36 mkw., składającego się z pokoju, przedpokoju, łazienki i kuchni, położonego w Warszawie przy ul. Górczewskiej 15 m. 7.

§ 2

Wynajmująca oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem (lista przedmiotów zostaje załączona do niniejszej umowy w formie załącznika).


§ 3

Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do 10 września 2006 r.


§ 4

Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującej czynszu najmu w wysokości 800 (słownie: osiemset) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny z góry w terminie do 10 każdego miesiąca.


§ 5

Opłaty za wodę, gaz, c.o. i energię elektryczną pokrywa Najemca.


§ 6

Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.


§ 7

Wydanie lokalu Najemcy nastąpiło w dniu dzisiejszym.


§ 8

W kwestii wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.


§ 9

Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal Wynajmującej w stanie niepogorszonym.


§ 10

Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującej z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód – Najemca wpłaca kaucję w wysokości 800 (słownie: osiemset) zł, co Wynajmująca potwierdza.


§ 11

W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego.


§ 12

Zmiana umowy wymaga formy pisemnej.


§ 13

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.


Wynajmujący Najemca

Anna Polkowska Katarzyna Mikulska

……………………………… ………………………………

(własnoręczny podpis) (własnoręczny podpis)


Załącznik:

Lista przedmiotów w lokalu.


Warszawa, 30 sierpnia 2005 r.

Wynajmujący

Anna Robczyńska

00-345 Warszawa

ul. Górska 23 m.4


Do:

Najemca

Józef Opoczyński

ul. Jasna 3 m. 9

23-098 Warszawa


WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU


Na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266)

– wypowiadam umowę najmu zawartą 30 września 2004 r. dotyczącą lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie przy ul. Górczewskiej 15 m. 7 – najemcy, panu Józefowi Opoczyńskiemu, ze skutkiem od 1 października 2005 r.


Uzasadnienie

Najemca – pomimo pisemnego upomnienia – nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową. W lokalu odbywają się całonocne głośne spotkania towarzyskie, które przeszkadzają innym lokatorom. Kilkakrotnie interweniowała w tej sprawie policja. Przed miesiącem goście najemcy wybili szybę na klatce schodowej. Szkoda do tej pory nie została naprawiona.


Anna Robczyńska

……………………………..

(własnoręczny podpis)


Umowa najmu lokalu mieszkalnego


Zawarta w dniu ……………………… w ………………………………………. pomiędzy:

  1. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………zwaną/ym dalej Wynajmującym

(podać imię, nazwisko, adres, numer i nazwę dowodu tożsamości)

a


  1. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………zwaną/ym dalej Najemcą,

(podać imię, nazwisko, adres, numer i nazwę dowodu tożsamości)

o treści następującej:


§ 1

Wynajmująca/y oświadcza, że jest właścicielem lokalu ………………………………………..

…………………………………………………………………………...………………………

………………………………………………………………………………………..………….

(podać dokładny adres lokalu, liczbę izb, nr księgi wieczystej)


§ 2

Wynajmująca/y oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem (lista przedmiotów zostaje załączona do niniejszej umowy w formie załącznika)*.


§ 3

Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony/oznaczony* do dnia ……………….…………


§ 4

Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującej czynszu najmu w wysokości …..………. ………………………………………………………………………..………………………….

(podać kwotę słownie w złotych)

Czynsz będzie płatny z góry w terminie do …………………………………………………….


§ 5

Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.


§ 6

Najemca nie będzie podnajmował lokalu osobom trzecim.


§ 7

Wydanie lokalu Najemcy nastąpiło w dniu dzisiejszym.


§ 8

W kwestii wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.


§ 9

Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal Wynajmującej w stanie niepogorszonym.


§ 10

Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującej z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód – Najemca wpłaca kaucję w wysokości ………………...……………….,

(podać kwotę słownie w złotych)

co Wynajmująca/y potwierdza*.


§ 11

W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego.


§ 12

Zmiana umowy wymaga formy pisemnej.


§ 13

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

WYNAJMUJĄCY: NAJEMCA

………………………….…….…. ……..……………………………….

……………………………………

(miejscowość, data)

………………………………….……….

………………………………….……….

…………………………………………..

(imię, nazwisko. lub nazwa,

adres wynajmującego)

…….……….……………………….

…………………………….…..……

……………………………….……..

(imię, nazwisko, nazwa, adres najemcy)


WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU


Na podstawie ……………………………………………………………………………………

………………………………………………………………...…………………………………

………………………………………………………………………...…………………………

(podać przepis ustawy lub odpowiedni paragraf umowy przewidujący możliwość wypowiedzenia)

– wypowiadam umowę najmu ……..………………….………………………………………

(podać termin zawarcia umowy)

………………………………………………………………………..…………………………

………………………………………………………………………………………..…………

(określić szczegółowo przedmiot najmu: rzecz, nieruchomość, lokal mieszkalny, lokal użytkowy*)

najemcy ……………...…………………………………………………………………………

(imię, nazwisko, nazwa, adres najemcy)

ze skutkiem od ………………….………………………………………………………………

(data, od której wypowiedzenie będzie skuteczne)

Uzasadnienie


…………………………………………………………………………………...………………

…………………………………………………………………………………………...………

…………………………………………………………………………………………...………

…………………………………………………………………………………………...………

……………………………………………………………...……………………………………


…………..…………………….

(podpis wypowiadającego umowę)

*) niepotrzebne skreślić


1 Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Dodaj dokument na swoim blogu lub stronie

Powiązany:

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconKodeks cywilny księga pierwsza Część ogólna (art. 1 – 125)

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconPodstawa prawna: Art. 951 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn zm.)

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconUmowa najmu lokalu użytkowego umowa najmu

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconSpółka cywilna uregulowana w przepisach art. 860-875 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z poźn zm). Spółkę cywilną mogą

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) icon1. Ustawą z dnia 30 maja 2008 r o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731) dokonano m in zmiany art. 49 ustawy

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconWzór umowy najmu lokalu użytkowego umowa najmu lokalu

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconP. c- tworzy też szereg działów szczegółowych takich jak –prawo wekslowe, czekowe, lokalowe, bankowe. Podstawowymi źródłami P. C. są: kodeks cywilny z 1964 r I kodeks rodzinny I opiekuńczy z 1964 r

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconWykład z dn. 17. 02. 2007 r. Kodeks cywilny

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconDz. U. 64. 16. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny 1

Umowa najmu (kodeks cywilny art. 659 692) iconU s t a w a z dnia 2006 r o zmianie ustawy – Kodeks cywilny

Umieść przycisk na swojej stronie:
Rozprawki


Baza danych jest chroniona prawami autorskimi ©pldocs.org 2014
stosuje się do zarządzania
Rozprawki
Dom